Šta prvo pogledam kada klijent dobije nacrt ugovora o građenju?
“Stigao je nacrt ugovora. Kada možeš da ga pogledaš?” To je poruka koju od jedne arhitektice dobijam gotovo prije svakog novog projekta.
Ne očekuje da joj kažem da li je ugovor “dobar” ili “loš”. Ne traži ni da pročitam samo jednu spornu odredbu. Želi da zajedno prođemo kroz cijeli dokument i pokušamo odgovoriti na jedno jednostavno pitanje:
Hoće li ovakav ugovor zaista funkcionisati kada projekat počne?
Iskustvo me naučilo da problemi gotovo nikada ne nastanu zbog onoga što piše na prvoj stranici ugovora. Najčešće ih izazovu odredbe koje u trenutku potpisivanja djeluju sasvim bezazleno, a nekoliko mjeseci kasnije postanu razlog nesporazuma između investitora i projektanta.
Zbog toga nacrt ugovora nikada ne čitam samo kao tekst. Čitam ga kroz projekat koji tek treba da počne.
Prvo pogledam rokove
Većina ljudi očekuje da odmah tražim ugovorne kazne ili završne odredbe.
Iskreno, mene prvo zanimaju rokovi. Koliki je objekat? U kojoj se fazi nalazi projekat? Koliko ljudi radi na njemu?Koliko je vremena objektivno potrebno da se posao završi?
Kroz godine rada shvatila sam da upravo ovdje često nastaje prvi problem. Rokovi u nacrtu ugovora ponekad izgledaju odlično na papiru, ali nemaju mnogo veze sa stvarnom dinamikom projektovanja. Kada su od početka postavljeni nerealno, gotovo je izvjesno da će kasnije izazvati nezadovoljstvo obje strane.
Svaki projekat nosi rizike koje nije moguće potpuno izbjeći
Građenje nije proces koji se odvija u laboratorijskim uslovima. Tokom projekta mijenjaju se zahtjevi investitora, pojavljuju se dodatni radovi, kasni se sa realizacijom ili nastanu okolnosti koje nijedna strana nije mogla predvidjeti.
Zbog toga uvijek pokušavam sagledati da li ugovor uopšte prepoznaje takve situacije ili polazi od pretpostavke da će sve teći bez ijednog zastoja. Ako je kompletan rizik prebačen samo na jednu ugovornu stranu, to je znak da o tom dijelu treba razgovarati prije nego što ugovor bude potpisan.
Najviše problema nastane zbog stvari koje nisu dovoljno jasno definisane
Iz mog iskustva, sporovi rijetko nastaju zbog jedne velike odredbe. Mnogo češće problem nastane zato što se neke stvari podrazumijevaju. Zato uvijek postavim pitanja: Koliko izmjena projekta je uključeno u ugovorenu cijenu? Šta se smatra dodatnim zahtjevom investitora? Ko dostavlja potrebnu dokumentaciju i u kojem roku? Šta se dešava ako jedna strana ne ispuni svoje obaveze na vrijeme?
To nisu pitanja koja treba postavljati kada projekat zapadne u problem. Upravo suprotno – o njima treba razgovarati dok je ugovor još uvijek samo nacrt.
Ugovor ne treba posmatrati odvojeno od projekta
Jedna od najvećih grešaka je posmatrati ugovor kao dokument koji će nakon potpisa završiti u ladici. U stvarnosti, upravo će se na njega obje strane vraćati kada se pojavi prvi ozbiljniji problem.
Zato svaki nacrt pokušavam zamisliti u stvarnim okolnostima. Kako će izgledati prvi sastanak? Šta ako investitor zatraži dodatne izmjene? Šta ako projekat kasni iz razloga na koje projektant nije mogao uticati?
Ako već tokom čitanja mogu zamisliti situaciju u kojoj će dvije strane različito tumačiti istu odredbu, znam da je to tema o kojoj vrijedi razgovarati prije potpisa.
Zašto smo željeli podijeliti ovaj primjer?
Nacrt ugovora nije formalnost koju treba što prije potpisati. To je početak buduće saradnje.
Što su očekivanja investitora i projektanta jasnije postavljena prije početka projekta, manja je vjerovatnoća da će kasnije doći do nesporazuma koji mogu usporiti posao ili narušiti poslovni odnos.
Upravo zato, prije nego što stavite potpis na ugovor o građenju, vrijedi zastati i postaviti nekoliko jednostavnih pitanja.
Vrlo često odgovori na njih otkriju ono što se na prvi pogled uopšte ne vidi.
Ako ste arhitekta, projektant ili investitor i prije potpisa želite provjeriti da li nacrt ugovora odgovara stvarnom načinu realizacije projekta, razgovor o očekivanjima, rokovima i raspodjeli poslovnih rizika često spriječi probleme koji se mnogo teže rješavaju kada projekat već počne.